12月6日,某上市房企華東投資部總監(jiān)李陽去了趟合肥。
“盛況空前,所有排得上號(hào)的房企,從頭部的萬科、融創(chuàng),到中不溜的融信、正榮,乃至安徽當(dāng)?shù)氐男¢_發(fā)商,基本都去了。”李陽回憶,當(dāng)天的土拍現(xiàn)場(chǎng)卻是,看熱鬧的居多,出手的不多。
合肥此次掛牌出讓12宗地塊,兩塊因未達(dá)底價(jià)流拍,剩余10塊競(jìng)拍成功。拿地成功的,包括中鐵四局、金茂兩家國資房企和新城控股一家全國性民企,其余5家企業(yè)全部來自安徽本地。總計(jì)60.2億元的土地價(jià)款,被合肥市政府收入囊中。
進(jìn)入2018年下半年,房企普遍捂緊錢袋子,拿地?zé)崆殇J減,導(dǎo)致一些地方政府難以完成年度供地計(jì)劃。臨近歲末,各地均開閘泄洪,拿出大量土地投放市場(chǎng)。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,11月份,一線城市供應(yīng)土地合計(jì)90宗,深圳、上海、廣州、北京供地分別是13宗、17宗、42宗、18宗,刷新了近年來的單月記錄。二線城市同樣如此,當(dāng)月合計(jì)供應(yīng)土地1400宗,創(chuàng)下年內(nèi)最高記錄。
雖是如此,各地的全年土地成交量依然難比以往。北京最為突出,截止11月底,北京土地總成交1209.9億元,同比去年減少53.6%。
為何房企普遍不愿拿地,李陽分析原因有二:一是在樓市強(qiáng)調(diào)控政策下,房企對(duì)2019年的銷售前景不夠樂觀,加之融資渠道收緊,拿地資金普遍依靠銷售回款。房企銷售不振的話,拿地自然也不積極。二是各地政府對(duì)房企拿地的限制條件較多,比如僅限價(jià)來說,就可能導(dǎo)致房企利潤微薄。
正如上海土地市場(chǎng),已經(jīng)進(jìn)入大玩家時(shí)代——國資房企靠政策支持,民營龍頭有現(xiàn)金儲(chǔ)備,它們有機(jī)會(huì)獲取土地這一核心戰(zhàn)略資源。而那些沒錢沒資源的中小型房企,只能站在鄙視鏈的底端,默默圍觀。
上海針扎不進(jìn)水潑不入
一線城市對(duì)房企拿地的條件限制最為嚴(yán)厲,但北京、上海有所不同。
上海的土地市場(chǎng),可以說是針扎不進(jìn)、水潑不入。如競(jìng)拍房企不是TOP10或者本地國資房企,基本拿不到地。
中駿置業(yè)地方投資部副總監(jiān)趙平以前還會(huì)看一看上海市放出來的拍地公告,“現(xiàn)在不怎么看了,因?yàn)榭戳艘舶卓础?rdquo;
2017年以來,上海集中供應(yīng)租賃性用地,不乏位于城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。然而,供地公告中皆有一個(gè)條件:競(jìng)買申請(qǐng)人必須持有市(區(qū))政府出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件。
久而久之,大多數(shù)民營房企開始明白,這一條件的意思是:租賃性用地只供應(yīng)給上海市本地國企。
12月初,上海城開(集團(tuán))零溢價(jià)競(jìng)得上海交大附近的租賃用地,樓板價(jià)5480元/平方米,相當(dāng)于周邊市場(chǎng)價(jià)的三到四成。一周之后,普陀、寶山、浦東航頭三塊租賃用地也將出讓,按照慣例,大概率將由上海國企競(jìng)得。
趙平稱,租賃用地需要房企自己持有,如按市場(chǎng)價(jià)出讓,沒有房企扛得住這么長(zhǎng)的租金回款周期,于是上海市就以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出讓給當(dāng)?shù)貒蟆?/p>
如此一來,留給外地房企的只剩住宅和商服用地了。在這兩類土地的爭(zhēng)奪中,中小房企又被“深深地鄙視”了。
去年8月以來,上海改用招掛復(fù)合式出讓,規(guī)則是根據(jù)企業(yè)的“經(jīng)濟(jì)實(shí)力”“項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)”等指標(biāo),篩選“有資格的”公司參與競(jìng)拍。
然后,根據(jù)投標(biāo)人綜合指標(biāo)排名順序,確定入圍競(jìng)標(biāo)人。如有效投標(biāo)文件3到10份,前2名確定為入圍競(jìng)標(biāo)人;有效投標(biāo)文件11份以上的,前3名確定為入圍競(jìng)標(biāo)人。
如此以來,中小房企在第一輪篩選中就被刷下。與此同時(shí),巨額的地價(jià)和保證金也足以讓中小房企望而卻步。
一塊住宅用地,動(dòng)則數(shù)十億元的起拍價(jià),加上約20%的保證金,并且這些資金均不得使用杠桿。另外,房企還需把大筆資金放在監(jiān)管賬戶上長(zhǎng)達(dá)數(shù)月。一些現(xiàn)金流緊張的房企,很可能因?yàn)橐淮胃?jìng)拍而陷入財(cái)務(wù)癱瘓。
在上述規(guī)則的主導(dǎo)下,上海土拍市場(chǎng)出現(xiàn)兩道景觀,一是所有土地幾乎都是零溢價(jià)成交,二是拿地的房企不是本地國企就是TOP10房企。
例如,12月10日,融創(chuàng)零溢價(jià)拿下上海靜安區(qū)市北高新區(qū)地塊,總價(jià)30.5億元,樓面價(jià)46600元/平方米。上海地產(chǎn)圈子傳出消息,由于資金壓力太大,融創(chuàng)難以獨(dú)吞,大概率將與其他房企合作開發(fā)。
融創(chuàng)方面對(duì)此表示不予回應(yīng)。
今年下半年以來,除融創(chuàng)外,還有萬科、招商等大房企在上海拿下多宗非租賃住宅用地,幾乎都是零溢價(jià)。
北京適當(dāng)放寬拿地條件
北京土拍盡管有限制條件,但對(duì)所有房企一視同仁。
同是按照“以租代售、租售并舉”的原則進(jìn)行樓市調(diào)控,北京側(cè)重于大量供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房(限制房?jī)r(jià)競(jìng)拍地價(jià))用地,名義上所有房企都能參與,只要愿意拿錢并且服從游戲規(guī)則。
11月26日,北京公開出讓13宗地塊,總起始價(jià)逾295億元。除1宗流拍外,其余12宗地塊全部成交,攬金總額316.46億元,平均溢價(jià)率7.11%。
流拍的地塊為順義區(qū)北小營鎮(zhèn)地塊,屬于共有產(chǎn)權(quán)地塊。這已是北京今年以來第7次共有產(chǎn)權(quán)地塊流拍。
“共有產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,購房手續(xù)和銷售過程繁瑣,從已有情況來看,市場(chǎng)對(duì)這種地塊的反應(yīng)不太積極。房企玩的是高周轉(zhuǎn),大多數(shù)都不愿參與。”鴻坤地產(chǎn)一位高管對(duì)騰訊新聞《棱鏡》表示。
本次北京土拍競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一宗是豐臺(tái)區(qū)白盆窯東地塊。巧的是,該地塊在今年1月曾以共有產(chǎn)權(quán)地塊身份掛牌,結(jié)果無人問津,此次改頭換面,經(jīng)過64輪角逐,終于以70.2億元的高價(jià),花落中鐵諾德。
豐臺(tái)區(qū)白盆窯東地塊是典型的限競(jìng)房項(xiàng)目,競(jìng)拍條件如下:建成后商品住房銷售均價(jià)不超過67702元/平方米,并且最高銷售單價(jià)不得超過71087元/平方米;建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重需在70%以上;同時(shí)配建衛(wèi)生所、郵政所、派出所等公共設(shè)施,建成后無償移交給當(dāng)?shù)卣?/p>
值得注意的是,考慮到供地計(jì)劃完成度低,房企拿地?zé)崆槠毡椴桓?/strong>,北京此次土拍放寬了保證金條件,放棄了此前每個(gè)地塊都需競(jìng)拍房企繳納保證金的規(guī)定,進(jìn)而采取“共用保證金”做法。
舉例來說,北京市政府將其中7宗地塊分成三組,按組繳納保證金,比如第一組的兩宗地塊,保證金分別是11.2億元和9.25億元。按照以前的規(guī)則,一家房企同時(shí)競(jìng)拍這兩個(gè)地塊,共須交20.45億保證金。按照此次新規(guī),這家房企競(jìng)拍同組兩地塊時(shí)只需共用保證金11.2億元即可。
資產(chǎn)有毒,并購拿地坑太多
由于公開市場(chǎng)拿地算不過來賬,大部分房企早已瞄準(zhǔn)并購市場(chǎng),寄希望于間接拿地。
融創(chuàng)自2017年以來,拿地基本依靠并購,并購所得占據(jù)其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的7成左右。碧桂園等大型房企更是憑借著資金和品牌影響力大舉進(jìn)入三四線城市,從地方小房企中并購項(xiàng)目公司。
在前述上市房企投資總監(jiān)李陽看來,并購市場(chǎng)上的高質(zhì)量標(biāo)的越來越少,一般房企很難再通過并購增加土地儲(chǔ)備,“這兩三年以來,具備投資價(jià)值的項(xiàng)目公司基本被大中型房企們瓜分得差不多了,剩下的都是些臭魚爛蝦”。
由于樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū),不少小房企選擇斷臂求生,目前對(duì)外出售的資產(chǎn)倒是很多。
騰訊新聞《棱鏡》查閱北京、上海產(chǎn)權(quán)交易中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年11月前三周,新增房企項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)已達(dá)37條,新增掛牌地產(chǎn)股權(quán)價(jià)值超過110億元。
克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年前10月,房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)已達(dá)473條,超過2017全年的387條。
在一些待售的項(xiàng)目當(dāng)中,以1元底價(jià)甩賣項(xiàng)目公司100%股權(quán)者并不罕見,這些項(xiàng)目大多資不抵債。北大資源轉(zhuǎn)讓的控股子公司青島博雅置業(yè)70%股權(quán)及債權(quán)即是一例,該公司2018年一季度總資產(chǎn)11.8億元,總負(fù)債12.44億元,虧損達(dá)458萬元。
諸如此類的項(xiàng)目,歷時(shí)數(shù)月都無法售出。“這些看起來艷麗無比的小魚,其實(shí)有毒。”李陽說。
2017年10月,貴州當(dāng)?shù)胤科蠛炅⒊堑亩麻L(zhǎng)肖春紅和碧桂園總裁莫斌杯酒言歡,簽下一個(gè)并購合作協(xié)議。
熟悉此事的前宏立城高管透露,宏立城集團(tuán)旗下的小額貸款公司,從一些無法償債的債主那里,抵債過來一些地塊和項(xiàng)目,資產(chǎn)估值大概在70-80億元。碧桂園耗資50億元買入,首付20億元。
進(jìn)場(chǎng)之后碧桂園才發(fā)現(xiàn),這些地塊項(xiàng)目債權(quán)關(guān)系極其復(fù)雜,很難處理,據(jù)此要求宏立城在2018年4月底,解決這些問題。否則的話,宏立城需要全額退還20億元首付款。如不退款,則首付款轉(zhuǎn)為債權(quán),年利息15%。
中梁地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士則對(duì)騰訊新聞《棱鏡》表示,大型房企進(jìn)入三四線城市后,發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)匦》科笫掷镉械兀狈Y金運(yùn)營能力,便會(huì)尋求合作開發(fā)。“或者,當(dāng)?shù)胤科蟾纱喟秧?xiàng)目賣給大型房企,但并購過程中的坑太多了。”他說。
他舉例道,中梁地產(chǎn)收購了平頂山一個(gè)項(xiàng)目,收購結(jié)束才發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目土地下方存在大量挖礦后遺留的坑洞,存在塌陷風(fēng)險(xiǎn)。中梁地產(chǎn)在盡調(diào)時(shí)并未發(fā)現(xiàn)這些問題,事后自己填補(bǔ)這些坑洞時(shí),又要花上一大筆錢。
“一些項(xiàng)目公司甚至在并購談判時(shí)隱匿一些未登記和公告的債務(wù),比如中梁并購信陽一個(gè)項(xiàng)目時(shí),發(fā)現(xiàn)前期拆遷款并未賠付到位。”上述中梁地產(chǎn)內(nèi)部人士苦笑說,“現(xiàn)在遇到那些價(jià)格特別便宜、談判特別爽快的項(xiàng)目,我們自己得先冷靜一下。”
(李陽、趙平為化名)
1、本網(wǎng)站所登載之內(nèi)容,不論原創(chuàng)或轉(zhuǎn)載,皆以傳播傳遞信息為主,不做任何商業(yè)用途。如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,請(qǐng)?jiān)?0日內(nèi)進(jìn)行。
2、本網(wǎng)原創(chuàng)之作品,歡迎有共同心聲者轉(zhuǎn)載分享,并請(qǐng)注明出處。
※ 有關(guān)作品版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系:0595-22959379 郵箱:admin@qzwhcy.com